マンション経営相談室 Q&A

最も重要なポイントは、立地条件である。賃貸需要と供給のバランスが取れている場所を選択することが大事である。

立地条件さえ良ければ、家賃は継続して入ってくるのですよ。

【ガイアドバイス】

立地条件はマンションを成功させる大変重要なポイントになります。 賃貸需要のある場所でスタートしないと家賃が入らずリスクになってしまいます。できるならば、東京２３区・神奈川の一部という場所が良いのです。又、駅から徒歩１０分以内、会社から自宅までドアトゥドアで３０分以内の場所であれば、入居率は高い状況です。できる限り地方都市は避けるべき。日本の人口が減少している中、職を求めて人々が東京に集まってきているのです。
この不景気の中、東京の人口は１０年以上連続で増加しています。又、日本の人口は減っていますが、世帯数は増え続けている状況で、単身者人口が増えていることが要因なのです。

また、販売会社から購入する場合、一括借り上げなどのシステムがありますが、あくまで安心材料の一つでしかありません。それを当てにして立地条件を甘く見ると、販売会社がなくなったとき、困るのはオーナーです。
その他にも、自宅の側だから様子が分かって良いという肩もいますが、ここは、賃貸需要の高いエリアに徹する方が良いのです。もちろん、大家業をご自分で全てやるというであれば、自宅に近い所が良いでしょう。ただし、サラリーマンには両方こなすのは難しいので、賃貸募集までしっかりやってくれる信頼できる管理会社に任せるのが良いでしょう。

単身者向け１Kタイプの一部屋で所有できるマンションです。

賃貸需要を考えれば、単身者向けの１Kタイプのマンションが良いのです。

【ガイアドバイス】

物件としてはまず、構造が鉄筋コンクリートもしくは鉄骨鉄筋コンクリートであることです。法定耐用年数でも修繕しないで４７年になっています。もちろん定期修繕をすれば、それ以上経過しているものもあります。
※　法定耐用年数では、全く修繕を行わず、４７年間物件が存続するとなっています。実際には、定期修繕を行い、それ以上経過しているものもあります。

もう一つ、入居者のターゲットをどういう人にするかということ。家族向けの広いタイプはリスクが大きいので避けた方が良いでしょう。なぜか？家族で住む場合、賃貸といっても日中には奥さんやお子さんが自宅にいるので、住環境を優先します。日当たり、間取り、学校や公園が近くにあるかと、全てが整っていないと入居者の入れ替えの際に、空室が何ヶ月も続くケースが稀ではありません。
それに対して単身者は、部屋を利便性で選びます。日当たりより駅や会社に近いことを優先して部屋を決めるので、シンプルで入れ替え時の空室もあまりありません。又、今単身者人口が増えていますので、１Kタイプがリスクとしては低いのです。

自分で一棟建てるとなると、かなりの借り入れをしなければなりません。サラリーマンには大プロジェクト過ぎます。やはり、一部屋単位で所有できる１Kタイプが一番リスクが低いのです。

結論を言えばできます。マイホームのローンと今回のマンション経営のローンは全く別物として、金融機関も見てくれます。

家賃を収入として計算してくれますので、家賃でローンを組ませてくれます。但し、そのような物件は限られています。金融機関も収益還元法と言う方法で融資をするか決めます。収益還元法とは、その立地条件と物件から将来にわたってどのくらいの家賃を得られるかを査定する方法です。それによって全く融資がされないエリアの方が圧倒的に増えてきています。それだけ貸し渋りなのです。裏を返せば、査定の結果が良いエリアは家賃が取れるということです。

建物が古くなっても、立地条件や、定期的なメンテナンスを行うことで、いたずらに価値が下がるわけではありません。

ここでもマイホーム用の住宅やマンションと大きな違いがあります。人に貸す目的で建てられ、1部屋毎に流通性が認められているマンションでは、価値（担保力）の出し方はいかに収益性（家賃が取れるか）があるかという観点で決まります。それは、金融機関も次に購入される方も価格もしくは価値の妥当性は年間の家賃がいくら取れるのか？で決まると考えているからです。これを収益還元価格と言います。

建物が古くなっても立地条件が良く、鉄筋コンクリートもしくは鉄骨鉄筋コンクリート構造の物件であれば、メンテナンスを定期的に行うことで家賃は先々も取れるものです。こういった物件であれば、価値もいたずらに下がることはありません。

一概にそうではありません。それを左右するのは、立地条件といかに更地が少ないエリアかどうかです。

立地条件においては人口の多いエリアがいいのです。特に東京の人口はここ数年増えています。景気が悪ければ地方では求人数が少なく職がない状況になりますので、東京の人口は増えます。建物が古くなったとしても人口が減らず周りに更地が少なければ新しい建物が建てにくいのです。建物の供給がされにくいエリアであれば、家賃相場が安定していますので、家賃がどんどん下がるということはありません。但し、人が住めるメンテナンスをしっかりしていくことは最低限の条件にはなります。

当然、火災保険と地震保険があります。火災保険は強制で、マイホームと同じ最初一括にてローン期間中保障のものに入ります。

物件の広さにも依りますがワンルームタイプの物件であれば、約４～５万くらいです。そして、保障内容としては、どの保険会社も全焼してもお釣りがくるくらいです。地震保険については、任意です火災保険と比べ、保険料は割高ですがワンルームタイプであれば年間３０００円～５０００円で加入できます。しかし、耐震構造上ワンルームマンションはコンクリートの壁が多く、小さい部屋の集合体なので強度はマイホームのマンションや戸建住宅に比べるとかなり高い建物なのです。

一番良い方法は、変動金利で急に支払いの上がらない特約がついたローンがあるのでそれを活用するのが良いでしょう。

確かに変動金利でローンを組んでいれば、金利が上がれば支払いが増えて、自分の持ち出しも増える可能性はあります。しかし、固定金利だと最初から金利が高く、無駄な金利を払い兼ねない。一番良い方法は、変動金利で急に支払いの上がらない特約がついたローンがあるのでそれを活用するのが良いでしょう。
しかし、バブルのような金利になることは、考えにくいですし、逆に金利の上がっている状況であれば景気は良くなっているでしょうから売却をするということも選択肢になってきます。

マンション経営をやっているオーナーさんを紹介しますよ。