マンション経営相談室 Q&A
なぜマンション経営なのか
なぜ、サラリーマンがマンション経営をするのか？ 【1】
万太郎は、インターネットなどで調べていたところ、今、マンション経営を自身のような一般サラリーマンが一部屋単位でやっているということを知りました。
しかし、不動産というマネーゲームの投資というイメージもります。なぜサラリーマンがやっているのでしょうか？
年金不安がある中、家賃収入を目的として、将来家賃を年金のように得ていくためです。
売却目的で持てば、ハイリスクとなる。あくまで、賃貸収入を目的に持つことが長い目で見て、収益を生み出すポイントです。
【ガイアドバイス】
基本的に不動産の性質上、株のように値上がり売却目的（キャピタルゲイン）で持つことは、合っていません。
歴史的に見ても、短期的な売却目的で不動産を持った時期というのは、バブルの時は、日本もマネーゲームで実体経済ではなく、不動産転がして儲けた人たちもいました。しかし、そんなことは長く続くはずもありません。本来、不動産は物価の象徴であり、その時の物価に見合った価格に治まるものでした。
ところが、バブルの頃、物価の2倍、3倍の価格にマネーゲームによってつり上がってしまったのです。そしてバブルが弾け、損を出された方もいたのです。
部屋の「賃貸」は古くは、江戸時代の長屋時代からあるものです。不動産の歴史で一番古いのが賃貸なのです。そして、今、サラリーマン・公務員の方々が、年金・貯金・生命保険の効果として、一部屋から所有権としてできるワンルームマンション経営をやられている方が、増えているのです。
なぜ、サラリーマンがマンション経営をするのか？ 【2】
万太郎はマイホームのローンもあり、子供にもこれからお金がかかる中、どうして自分のようなサラリーマンがマンション経営をできるのか不思議でしかたがありません。
マイホームとは違い、少ない頭金でマンションを一部屋から持てる上に、月々のローンの支払いをすることで少額の保険料程度で済むから、サラリーマンでもできるのです。
収益性の高い（立地条件のいい）物件をできるだけ自己資金を出さずに持ちなさい。マイホームのローンや子供の教育費等、出費があっても生命保険や貯金はするはずです。それと同じようにできるのですよ。
【ガイアドバイス】
マイホームのローンは全て自腹で支払いをします。それに対して、ワンルームマンションは、月々の支払いを家賃で返済していきます。中古アパート棟・中古マンション一棟などの物件であれば、ローンさえ組んでしまえば、月々の支払いより家賃の方が上回り、プラスで持つことができます。（但し、物件の目利きが必要であったりと初心者向けではありません。）コレを投資の世界では、レバレッジ＝てこの原理と言います。重い石を持ち上げる時、素手で持ち上げることは、現金で不動産を買うのと同じ。これに対して、てこを使い持ち上げしては、少ないパワー（資金）で持つ事ができます。要するにローンというてこ(=自分のものでないお金)を使っていかに現金を出さずに持てるかということになります。
今は、金融機関も貸し渋りです。バブルの時、いい加減な担保融資をして、たくさんの不良債権を作ってしまいました。逆に言えば、今家賃が取れない物件であれば、金融機関も返済してもらえないリスクが高いので融資をせず、立地条件のいい家賃の取れる物件であれば返済してもらえるので、融資してくれるのです。これによる担保評価（価値）の出ている物件であればローンを組ませてくれるし、又、ローンを組んでも余裕のないサラリーマンでも安心して少ない資金で始められるのです。
なぜ、サラリーマンがマンション経営をするのか？ 【3】
万太郎は公的年金当てにならないと思っています。しかし、具体的にリタイアする60才以降一体どのくらいの生活資金が必要なのかも知りません。ライフプランをどう考えれば良いのでしょうか？
高齢化社会の中、公的年金の支給が下がっていくことが予想されます。その中で、老後の最低生活費、２５万円／月かかるものを、貯金と個人年金など、国や企業に頼らず、自己努力で確保していかなければなりません。
年金不足対策として、家賃年金をとっていくのです。ライフプランは、国や企業に頼れない時代なのですよ。
【ガイアドバイス】
マンション経営は先の保障の一つの手段です。
なぜマンション経営をするのかという前提として、先々の公的年金が皆さん不安を感じているからなのです。今はまだ、サラリーマンで２０万円くらい支給されています。老後の最低生活費２５万円／月からすれば、不足は５万円／月ですので、多少貯金があれば何とかなるでしょう。しかし、これからは下図のように、高齢化社会になっていきます。
部屋の「賃貸」は古くは、江戸時代の長屋時代からあるものです。不動産の歴史で一番古いのが賃貸なのです。そして、今、サラリーマン・公務員の方々が、年金・貯金・生命保険の効果として、一部屋から所有権としてできるワンルームマンション経営をやられている方が、増えているのです。
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